Hipoteca inversa en California: guía en español (reverse mortgage)
Una hipoteca inversa puede darle acceso al valor acumulado de su vivienda sin que tenga que vender la casa. También tiene costos, riesgos y consecuencias para su familia, y no le conviene a todo el mundo. Aquí se lo explicamos en español, con lo bueno y lo malo, para que usted decida con calma y sin presión.
Hable con Juan Castaneda, en español, sin compromiso. Llame o mande un mensaje de texto al (562) 262-9162 y hable en español desde el inicio: el sistema le contesta en su idioma y lo comunica con Juan. · juan@solvelr.com
En breve: ¿qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa (reverse mortgage) es un préstamo para propietarios de mayor edad que permite convertir parte del valor acumulado de la vivienda (home equity) en dinero disponible, sin vender la casa y sin hacer un pago mensual de capital e intereses, siempre y cuando usted siga viviendo en la casa como residencia principal y siga pagando los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) si las hay, y el mantenimiento de la vivienda. A diferencia de una hipoteca común, aquí el saldo crece con el tiempo, porque el interés y los cargos se suman al total cada mes.
Solve Lending & Realty es un corredor hipotecario (mortgage broker) de California y una firma de bienes raíces con licencia. Gestionamos y tramitamos el financiamiento con prestamistas externos; no somos el prestamista y no prestamos dinero propio. Atendemos a propietarios en los condados de San Diego, Orange, Los Ángeles, Riverside, San Bernardino y Ventura. NMLS #2013271 | DRE #02123993.
Esta página es solamente informativa. No es una oferta de préstamo, una preaprobación ni una promesa de crédito. Todo está sujeto a calificación y a las guías del prestamista.
(En algunos sitios verá el término “hipoteca reversible”. En Estados Unidos el término estándar, y el que usan el CFPB y el Departamento de Bienes Raíces de California, es hipoteca inversa.)
Hablemos en español: Juan Castaneda
Mi nombre es Juan Castaneda. Soy Originador de Préstamos Hipotecarios (Mortgage Loan Originator), NMLS #1163679, en Solve Lending & Realty.
Hablo español y atiendo en español: por teléfono, por mensaje de texto, por correo electrónico y en persona. Muchas de las familias con las que trabajo llegan con la misma preocupación, “no quiero perder la casa”, “¿qué les dejo a mis hijos?”, y esas son exactamente las preguntas que hay que hacer primero. Mi trabajo es explicarle cómo funciona, decirle con franqueza cuándo no conviene, y ayudarle a comparar sus opciones, incluida la de no hacer nada o la de vender.
Si quiere, invite a sus hijos o a alguien de confianza a la llamada. Me parece muy buena idea.
Llame o mándeme un mensaje de texto al (562) 262-9162; hable en español y pregunte por mí. Le contesto en español. juan@solvelr.com · Conozca más sobre Juan
Servicios en español: qué incluye y qué no.
Sí en español: las conversaciones, las explicaciones y el acompañamiento con Juan Castaneda, por teléfono, correo electrónico o en persona; la revisión punto por punto de cualquier documento antes de que usted lo firme; y la asesoría obligatoria de HUD, que está disponible en español.
En inglés: los documentos finales del préstamo se emiten en inglés, porque así los emiten los prestamistas y las agencias federales. La administración del préstamo después del cierre (servicing) la hace otra compañía, y no podemos garantizar que ella lo atienda en español; le decimos de antemano lo que sepamos sobre ese punto.
Su derecho bajo la ley de California: cuando la negociación se realiza principalmente en español, se le debe entregar una traducción al español de la Declaración de Divulgación del Préstamo Hipotecario (Mortgage Loan Disclosure Statement, formulario RE 882) antes de que usted firme, y nosotros se la entregamos. Usted también tiene derecho a traer a su propio intérprete o a la persona de confianza que prefiera.
NMLS 1163679 | Solve Lending & Realty
(562) 262-9162
Cómo funciona una hipoteca inversa
El programa más común es el HECM, en inglés Home Equity Conversion Mortgage y en español Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda. Es el único programa de hipoteca inversa asegurado por la FHA.
Así funciona, en pasos:
- Usted sigue siendo el dueño. Su nombre permanece en el título de la propiedad. El prestamista registra un gravamen (lien) sobre la casa, igual que con cualquier hipoteca, pero la casa no pasa a ser del banco.
- Se paga primero lo que usted debe. Si todavía tiene una hipoteca sobre la casa, la hipoteca inversa se usa primero para liquidarla. Por eso muchas personas empiezan aquí: para dejar de hacer ese pago mensual.
- Lo que quede, si queda algo, puede recibirlo de distintas formas según el programa y su situación: en una sola suma, en pagos mensuales, como línea de crédito, o en una combinación. Las opciones y los montos varían según su edad, el valor de la vivienda, el saldo que deba y las guías vigentes del prestamista, y no se pueden calcular por internet.
- El saldo crece. Como no hace pagos mensuales de capital e intereses, el interés y los cargos se suman al préstamo cada mes y el total aumenta con el tiempo. Eso significa que el valor acumulado que le queda a usted en la casa normalmente disminuye.
- El préstamo se vence cuando el último prestatario deja de vivir en la casa, es decir, cuando vende la vivienda, se muda de forma permanente (por ejemplo, a un centro de cuidados a largo plazo) o fallece. En ese momento el préstamo queda vencido y debe pagarse, casi siempre con la venta de la casa o con un refinanciamiento por parte de los herederos.
- Usted puede pagar por adelantado o salirse. Puede vender la casa o cancelar el préstamo más adelante. Los programas propios (proprietary) de la línea HomeSafe no cobran penalidad por pago anticipado, y el HECM tampoco.
La asesoría de vivienda (counseling) es obligatoria, y la puede hacer en español
Antes de solicitar una hipoteca inversa, la ley exige que usted hable con un asesor de vivienda aprobado por HUD, independiente de nosotros y del prestamista. Esa sesión existe para protegerlo a usted: el asesor le explica el producto, sus alternativas y sus riesgos, sin venderle nada.
- Sí hay asesoría disponible en español. HUD atiende en varios idiomas al 800-569-4287 y publica un buscador de agencias por idioma en hud.gov/findacounselor.
- En California, el prestamista debe entregarle una lista de por lo menos 10 agencias asesoras aprobadas por HUD.
- También en California, deben pasar al menos siete días desde la fecha de la asesoría antes de que se acepte su solicitud final o se le cobre cualquier cargo. Ese tiempo es suyo, para pensarlo.
- Además, la ley de California exige que antes de la asesoría se le entregue un “AVISO IMPORTANTE PARA EL SOLICITANTE DE UN PRÉSTAMO DE HIPOTECA INVERSA” en letra grande, junto con la Guía de Trabajo sobre la Hipoteca Inversa (Reverse Mortgage Worksheet Guide). Léalos. Están escritos para usted, no para el prestamista.
Nota: el HECM está asegurado por la FHA, pero no es un programa de beneficios ni de ayuda del gobierno. Solve Lending & Realty no está afiliada a HUD, a la FHA ni a ninguna agencia gubernamental, y esta página no está aprobada ni respaldada por el gobierno.
Requisitos: ¿quién puede calificar en California?
Estos son los requisitos generales. Recuerde que todo está sujeto a calificación y a las guías del prestamista, y que las guías cambian.
Edad
- HECM: 62 años o más, todos los prestatarios, al momento del cierre.
- Programas propios (proprietary), como la línea HomeSafe: desde los 55 años en California. Si usted tiene entre 55 y 61 años, puede existir una opción aunque todavía no califique para el HECM.
Vivienda
- Debe ser su residencia principal y usted debe vivir en ella. Las casas de vacaciones y las propiedades de inversión no califican.
- Tipos de propiedad que suelen calificar para HECM: casa unifamiliar; propiedad de 2 a 4 unidades donde usted ocupa una; condominio aprobado por la FHA; PUD (desarrollo de unidades planificadas); casa prefabricada (manufactured) posterior a 1976 que cumpla los requisitos; y casa unifamiliar con unidad de vivienda accesoria (ADU).
- En los programas propios, los condominios no requieren aprobación de la FHA. Para algunos propietarios de condominio, esa es la diferencia que decide el caso.
Valor acumulado y saldo actual
- Se necesita valor acumulado suficiente en la vivienda. Si todavía debe dinero de su hipoteca actual, esa hipoteca debe poder liquidarse con el préstamo nuevo. La excepción es HomeSafe Second, que está diseñado para dejar su primera hipoteca en su lugar.
- El HECM tiene un límite máximo federal sobre el valor que se puede considerar. Los programas propios manejan sus propios límites, generalmente más altos.
Evaluación financiera (financial assessment)
- El prestamista revisa su ingreso residual, su historial de crédito y su historial de pago de impuestos y seguro. No es lo mismo que calificar para una hipoteca común, pero sí hay revisión.
- Si esa evaluación lo indica, puede requerirse una reserva de fondos del préstamo apartada para pagar impuestos y seguro (set-aside). En el HECM se llama LESA. Eso reduce el dinero disponible para usted, pero protege su permanencia en la casa.
Y esto no cambia nunca: aunque no haga pagos mensuales de capital e intereses, usted sigue siendo responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad, mantener vigente el seguro de propietario de vivienda, cubrir las cuotas de HOA si aplican y darle mantenimiento a la vivienda. Si no lo hace, el préstamo puede caer en incumplimiento y llegar a una ejecución hipotecaria.
¿A quién le puede servir? ¿A quién no?
Le contestamos en las dos direcciones, porque las dos importan.
Le puede servir si…
- Piensa quedarse en su casa muchos años y no planea mudarse pronto.
- Tiene una hipoteca actual cuyo pago mensual le está apretando el presupuesto.
- Tiene bastante valor acumulado en la casa pero poco ingreso mensual disponible.
- Necesita cubrir gastos médicos, de cuidado en casa o adaptaciones para envejecer en su vivienda.
- Su cónyuge y usted están de acuerdo, y entienden que la herencia probablemente será menor.
- Le da tranquilidad tener una línea de crédito de reserva para emergencias.
Probablemente no le conviene si…
- Cree que se va a mudar en los próximos años. Los costos iniciales son altos y no se recuperan en poco tiempo.
- Su meta principal es dejarles la casa libre de deuda a sus hijos. Una hipoteca inversa va en contra de esa meta.
- Su presupuesto ya no alcanza para los impuestos, el seguro y el mantenimiento. La hipoteca inversa no elimina esos gastos y podría empeorar el problema.
- Hay familiares o terceros presionándolo para sacar el dinero. Eso, por sí solo, es motivo para detenerse.
- Tiene poco valor acumulado en la casa. Puede que sencillamente no haya suficiente para que valga la pena.
- Existe una opción más barata que resuelve lo mismo: refinanciar, una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC), ayuda estatal o local, o vender y mudarse a algo más manejable.
HECM, HomeSafe o vender la casa: cómo se comparan
No publicamos tasas, porcentajes ni montos, porque dependen de su caso y de las guías vigentes. Lo que sí podemos mostrarle es la estructura de cada camino, que es lo que normalmente decide cuál tiene sentido.
| HECM | HomeSafe (programas propios) | Vender la casa | |
|---|---|---|---|
| Quién lo respalda | Asegurado por la FHA | Programa privado del prestamista, no asegurado por la FHA | No aplica |
| Edad mínima | 62 años (todos los prestatarios) | 55 años en California | No aplica |
| Seguro hipotecario | Sí: Prima del Seguro Hipotecario (MIP) inicial y anual | No hay seguro hipotecario | No aplica |
| Límite de valor considerado | Límite máximo federal | Límites propios, generalmente más altos | Valor de mercado |
| Condominios | Deben estar aprobados por la FHA | No requieren aprobación de la FHA | No aplica |
| Formas de recibir el dinero | Suma única, pagos mensuales, línea de crédito o combinación | Según la variante: suma única a tasa fija, o línea de crédito con tasa ajustable | El dinero de la venta, de una sola vez |
| ¿Deja su primera hipoteca en su lugar? | No, se liquida | HomeSafe Second sí: es un segundo gravamen y su primera hipoteca se queda | No |
| Penalidad por pago anticipado | No | No | No aplica |
| Asesoría de HUD obligatoria | Sí | Sí | No |
| ¿Usted sigue en la casa? | Sí, mientras sea su residencia principal | Sí, mientras sea su residencia principal | No |
| Efecto en la herencia | La deuda crece y el valor acumulado para los herederos disminuye | La deuda crece y el valor acumulado para los herederos disminuye | Se reparte el dinero de la venta y no queda deuda |
| También sirve para comprar | Sí (HECM for Purchase) | Consulte las variantes disponibles | Sí, comprando algo distinto |
En las dos opciones de hipoteca inversa, aunque no haya pago mensual de capital e intereses, usted sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, las cuotas de HOA y el mantenimiento. Disponibilidad sujeta a calificación y a las guías del prestamista.
Sobre vender: lo mencionamos porque también somos una firma de bienes raíces con licencia (DRE #02123993). Para muchas familias, vender una casa grande con escaleras y mudarse a algo de un solo piso, más cerca de los hijos y más fácil de mantener, resuelve el problema mejor que cualquier préstamo, y sin deuda que crezca. Si esa es su mejor opción, se lo vamos a decir. Puede empezar por ver un estimado del valor de su casa.
Riesgos y responsabilidades
Léalo con calma. Esta es la parte que hay que entender antes de firmar nada.
- El saldo crece y su valor acumulado baja. El interés se suma al total del préstamo cada mes. Con los años, es normal que quede menos valor acumulado en la casa del que hay hoy.
- Usted sigue pagando impuestos, seguro, HOA y mantenimiento. No hay pago mensual de capital e intereses, pero estos gastos siguen siendo suyos y no desaparecen.
- Si no los paga, puede perder la casa. No pagar los impuestos sobre la propiedad o el seguro de propietario de vivienda, o dejar la vivienda en mal estado, puede llevar al incumplimiento y a una ejecución hipotecaria. Es el riesgo que más se subestima.
- El préstamo se vence cuando el último prestatario ya no vive en la casa, sea por venta, por mudanza permanente o por fallecimiento. Una ausencia prolongada y continua, como una estancia larga en un centro de cuidados, generalmente cuenta como mudanza; las reglas del programa definen el plazo exacto y se lo explicamos por escrito.
- Sus herederos van a tener que tomar una decisión. Al vencerse el préstamo, generalmente tienen que vender la casa, pagar el saldo (refinanciando o con fondos propios) o entregar la propiedad. Tienen un plazo limitado para actuar. Hablarlo hoy con ellos evita un problema mañana.
- El cónyuge que no está en el préstamo necesita atención especial. Existe la figura del cónyuge no prestatario elegible, que bajo ciertas condiciones puede permanecer en la vivienda después de que fallezca el prestatario. Las condiciones son estrictas y hay que documentarlas desde el principio. Si su esposo o esposa es más joven, dígalo en la primera conversación.
- Los costos iniciales son altos. Hay costos al inicio y costos corrientes: originación, costos de terceros (escrow, título, avalúo) y, en el HECM, la Prima del Seguro Hipotecario (MIP). Si piensa mudarse pronto, difícilmente valen la pena.
- Puede afectar ciertos beneficios. Los fondos de una hipoteca inversa normalmente no afectan el Seguro Social ni Medicare, pero sí pueden afectar programas basados en necesidad económica como Medi-Cal o SSI. Consulte con un asesor de beneficios antes de decidir.
- Cuidado con quien lo presiona. Si alguien le insiste en sacar una hipoteca inversa para comprarle un producto de inversión, un seguro o una anualidad, no siga la conversación y llámenos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que tener 62 años, o puedo calificar a los 55?
Depende del programa. El HECM, que es el asegurado por la FHA, exige 62 años cumplidos para todos los prestatarios al momento del cierre. Existen también programas propios (proprietary), como la línea HomeSafe, que en California consideran solicitantes desde los 55 años. Si usted tiene entre 55 y 61 años, no dé por hecho que no hay nada; puede haber una opción, sujeta a calificación y a las guías del prestamista.
¿Pierdo el título de mi casa? ¿La casa pasa a ser del banco?
No. Usted conserva el título y sigue siendo el propietario. El prestamista registra un gravamen (lien) sobre la propiedad, igual que con cualquier hipoteca. La casa no pasa a ser del prestamista mientras usted cumpla con las condiciones del préstamo: vivir en ella como residencia principal y mantenerse al día con los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA y el mantenimiento.
¿Qué pasa con mi casa y mis hijos cuando yo fallezca? ¿Pueden mis herederos quedarse con la casa?
Sí pueden, pero tienen que pagar el préstamo. Cuando fallece el último prestatario, el saldo queda vencido y debe pagarse. Sus herederos normalmente tienen tres caminos: vender la casa y quedarse con lo que sobre después de liquidar el préstamo, pagar el saldo (con fondos propios o refinanciando) y quedarse con la casa, o entregar la propiedad al prestamista. Tienen un plazo limitado para decidir y deben comunicarse pronto con el administrador del préstamo. Lo más importante: hable de esto con su familia antes, no después.
Si no hago pagos mensuales, ¿qué sigo teniendo que pagar?
Aunque no haga pagos mensuales de capital e intereses, usted sigue siendo responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad, mantener vigente el seguro de propietario de vivienda, cubrir las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) si las hay y darle mantenimiento a la vivienda. Si deja de cumplir con cualquiera de esas obligaciones, el préstamo puede caer en incumplimiento y terminar en ejecución hipotecaria. Por eso el prestamista hace una evaluación financiera y, en algunos casos, aparta una reserva de fondos del préstamo (set-aside, o LESA en el HECM) para cubrir impuestos y seguro.
¿Cuándo se vence el préstamo y hay que pagarlo?
El préstamo se vence cuando el último prestatario, coprestatario o cónyuge elegible vende la vivienda, se muda de la vivienda o fallece. También puede vencerse antes si usted deja de cumplir con las condiciones, por ejemplo si no paga los impuestos o el seguro, o si la casa deja de ser su residencia principal. Una ausencia continua y prolongada, como una estancia larga en un centro de cuidados, generalmente cuenta como mudanza.
¿Puedo obtener una hipoteca inversa si todavía debo dinero de mi hipoteca actual?
Sí, es muy común. En ese caso, la hipoteca inversa primero liquida su hipoteca existente y usted recibe lo que quede, si es que queda algo, según su situación. Hay una excepción importante: HomeSafe Second está diseñado como segundo gravamen y deja su primera hipoteca en su lugar, lo cual puede tener sentido si usted tiene una primera hipoteca con condiciones que no quiere perder. Las dos rutas están sujetas a calificación y a las guías del prestamista.
¿Qué es la asesoría de vivienda (counseling) aprobada por HUD, y puedo hacerla en español?
Es una sesión obligatoria con un asesor de vivienda aprobado por HUD, independiente de nosotros y del prestamista, que le explica el producto, sus alternativas y sus riesgos sin venderle nada. Sí se puede hacer en español: HUD atiende en varios idiomas al 800-569-4287 y tiene un buscador de agencias por idioma en hud.gov/findacounselor. En California se le debe entregar una lista de al menos 10 agencias aprobadas por HUD, y deben pasar siete días desde la asesoría antes de que se acepte su solicitud final o se le cobre algún cargo.
¿Qué desventajas tiene una hipoteca inversa? ¿Cuándo no conviene?
Las principales desventajas: el saldo crece con el tiempo; el valor acumulado que les queda a usted y a sus herederos disminuye; los costos iniciales son altos; usted sigue obligado a pagar los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA y el mantenimiento; y puede afectar programas de beneficios basados en necesidad económica como Medi-Cal o SSI. No conviene si piensa mudarse pronto, si su meta principal es dejar la casa libre de deuda a sus hijos, o si su presupuesto ya no alcanza para los gastos de la casa. Puede leer un análisis más detallado en nuestra comparación de ventajas y desventajas, en inglés.
¿Puedo hacer todo el proceso en español?
Las conversaciones, las explicaciones y el acompañamiento, sí, todo en español con Juan Castaneda. La asesoría obligatoria de HUD también está disponible en español. Los documentos finales del préstamo se emiten en inglés, porque así los emiten los prestamistas y las agencias federales, y la administración del préstamo después del cierre la hace otra compañía que puede atenderlo solo en inglés. Antes de que usted firme, le explicamos los documentos punto por punto en español, y cuando la negociación se hace principalmente en español la ley de California exige que se le entregue una traducción al español de la Declaración de Divulgación del Préstamo Hipotecario (RE 882) antes de firmar. Usted también puede traer a su propio intérprete o a la persona de confianza que prefiera.
Incluya a su familia en la conversación
En muchas de las familias con las que trabajamos, esta decisión no es de una sola persona. Están los hijos adultos que viven cerca, la hija que lleva a mamá al doctor, el hijo que traduce los papeles.
Invitar a sus hijos a la conversación es lo más sensato que puede hacer, y a nosotros nos parece muy bien. La casa suele ser el bien más importante de la familia, y una hipoteca inversa cambia lo que va a pasar con ella. Es mucho mejor que sus hijos escuchen la explicación completa hoy, con usted presente y haciendo preguntas, que enterarse dentro de diez años cuando ya haya que tomar decisiones rápidas.
Podemos hacer la llamada con toda la familia, en español, en inglés o en los dos idiomas. Puede ser por teléfono, por video o en persona. Y si al final del proceso la conclusión es “mejor no”, esa es una conclusión perfectamente válida y no le va a costar nada.
Lo que no hacemos: apurarlo ni pedirle que decida en la primera conversación.
Sobre Solve Lending & Realty (información y licencias)
Solve Lending & Realty es un corredor hipotecario (mortgage broker) de California y una firma de bienes raíces con licencia. Gestionamos y tramitamos el financiamiento con prestamistas externos; no somos el prestamista y no otorgamos préstamos con fondos propios.
- NMLS #2013271 | DRE #02123993
- Juan Castaneda, Originador de Préstamos Hipotecarios, NMLS #1163679
- Igualdad de Oportunidades en la Vivienda (Equal Housing Opportunity)
- Condados que atendemos: San Diego, Orange, Los Ángeles, Riverside, San Bernardino y Ventura
- Verifique cualquier licencia en NMLS Consumer Access (nmlsconsumeraccess.org) y en dre.ca.gov
PRECAUCIÓN: esta información es general y educativa, y no sustituye el asesoramiento de un abogado, un contador, un asesor financiero o un asesor de vivienda aprobado por HUD. Esta página no es una oferta de crédito, ni una preaprobación, ni un compromiso de préstamo, ni una solicitud. No garantizamos ningún resultado. Todos los programas, requisitos y condiciones están sujetos a calificación, a verificación completa y a las guías vigentes del prestamista, y pueden cambiar sin previo aviso. Las opciones varían según su edad, el valor y el tipo de propiedad, el saldo de su hipoteca actual, su situación financiera y el programa disponible al momento de la solicitud. No publicamos tasas, porcentajes ni montos estimados en esta página porque dependen enteramente de su caso.
Sobre el idioma y los documentos. Lo atendemos en español durante todo el proceso de solicitud; los documentos finales del préstamo se emiten en inglés, y la administración del préstamo después del cierre puede realizarse únicamente en inglés. Cuando la transacción se negocia principalmente en español, se le entregará la traducción al español de la Declaración de Divulgación del Préstamo Hipotecario (Mortgage Loan Disclosure Statement, RE 882) antes de la firma, conforme a la ley de California, y usted tiene derecho a usar su propio intérprete. Pídanos en cualquier momento que le expliquemos un documento en español antes de firmarlo.
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Más información: nuestra guía completa en inglés sobre la hipoteca inversa en California · ventajas y desventajas, en inglés · estimado del valor de su casa · perfil de Juan Castaneda
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No hay que decidir nada hoy. Empecemos por una conversación honesta: usted me cuenta su situación y yo le digo con franqueza si una hipoteca inversa tiene sentido para usted, o si le conviene más otra cosa, incluso vender o no hacer nada.
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